นักเศรษฐศาสตร์มี “กฎ” ของนโยบายที่เพื่อให้บรรลุวัตถุประสงค์ของนโยบายต่างๆ คุณต้องมีเครื่องมือทางนโยบายอย่างน้อยที่สุด แพ็คเกจที่อยู่อาศัยเป็นการผสมผสานของมาตรการที่เกี่ยวข้องกัน แต่มีวัตถุประสงค์ที่ชัดเจนหลายประการ ในสิ่งเหล่านี้ ให้เพิ่มวัตถุประสงค์โดยนัยของการแก้ปัญหาการรับรู้รายได้และความไม่เท่าเทียมกันระหว่างผู้เช่า เจ้าของบ้าน และเจ้าของบ้าน โดยรวมแล้ว นี่เป็นงานค่อนข้างหนัก และเป็นเรื่องน่าทึ่งหากนโยบายที่อยู่
อาศัยชุดใดสามารถบรรลุวัตถุประสงค์ที่หลากหลายเช่นนี้ได้
เป้าหมายหลักของแพ็คเกจนโยบายนี้คือการหยุดการขึ้นราคาบ้าน การไม่บรรลุเป้าหมายนั้นเป็นเพียงความพยายามที่ยาวนานของรัฐบาลชุดก่อน ๆ (ระดับชาติและแรงงาน) ในช่วง 20 ปีที่ผ่านมาเป็นอย่างน้อย ภาษีทั้งหมดทำให้เกิด “การบิดเบือน” ซึ่งส่วนใหญ่ไม่ได้ตั้งใจซึ่งจำเป็นต้องลดหย่อน นอกจากนี้ นโยบายที่มีวัตถุประสงค์ขัดแย้งกันนั้น “ไม่สอดคล้องกัน” และโดยทั่วไปแล้วเป็นนโยบายที่บิดเบือนมากที่สุด สิ่งนี้ใช้กับการยกเลิกการหักดอกเบี้ยของแพ็คเกจที่อยู่อาศัย
ก่อนหน้านี้ในนิวซีแลนด์และเกือบทุกประเทศ ดอกเบี้ยเงินกู้เพื่อธุรกิจถือเป็นค่าใช้จ่ายที่ถูกต้องตามกฎหมาย ดังนั้นจึงสามารถนำไปลดหย่อนภาษีได้ โดยไม่คำนึงถึงลักษณะของธุรกิจนั้น
ด้วยหลักการที่สอดคล้องกันนั้นตอนนี้ไม่ได้ใช้กับที่อยู่อาศัย แล้วสินเชื่อธุรกิจประเภทอื่น ๆ ที่รัฐบาลคิดว่าควรสนับสนุนหรือไม่ชอบล่ะ? ไม่ต้องสงสัยเลยว่าอาจมีข้อโต้แย้งสำหรับนโยบายดังกล่าว แต่ผลที่ตามมาคือระบบภาษีเฉพาะกิจที่สร้างการบิดเบือนที่ไม่พึงประสงค์และแรงจูงใจที่ผิดเพี้ยนหลายประการ
อาจเป็นที่ถกเถียงกันอยู่ว่าแง่มุมของ “การสร้างใหม่” ของแพ็คเกจที่อยู่อาศัยได้รับสิ่งจูงใจบางอย่างอย่างถูกต้องโดยการชี้นำการลงทุนด้านที่อยู่อาศัยให้เช่าไปสู่การเพิ่มสต๊อกที่อยู่อาศัย
แต่ด้วยข้อจำกัดที่มีอยู่แล้วเกี่ยวกับการสร้างบ้านใหม่ เช่น ระเบียบการวางแผนและความพร้อมของที่ดินที่เหมาะสม นโยบายนี้จึงน่าจะส่งผลกระทบเพียงเล็กน้อย มันจะเปลี่ยนนักลงทุนที่อยู่อาศัยจากการแข่งขันกับผู้ซื้อรายแรกสำหรับคุณสมบัติที่มีอยู่เป็นการแข่งขันกับพวกเขาสำหรับคุณสมบัติใหม่
เมื่อเวลาผ่านไป สต็อกที่อยู่อาศัยให้เช่าจะกลายเป็นการเย็บปะติดปะต่อ
กันของบ้านที่เข้าเกณฑ์หรือไม่ได้รับการยกเว้นภาษี การใช้ประโยชน์จากช่องโหว่ใหม่ ๆ เหล่านี้และการบิดเบือนราคาทรัพย์สินต่าง ๆ นั้นน่าจะทำให้นักบัญชีภาษีมีงานจำนวนมาก
การหาหนี้สินตามธุรกรรมและระยะเวลาตามหลักการของนโยบายภาษีที่ดีนั้นเป็นเรื่องยาก แต่การทดสอบแบบสว่างช่วยจัดการทั้งสองอย่าง — มันจูงใจให้ชะลอการขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อหลีกเลี่ยงภาษีแม้ว่าการขายจะเป็นประโยชน์สูงสุดต่อผู้เสียภาษีก็ตาม
เปิดตัวครั้งแรกในปี 2010 โดยมีเกณฑ์สองปีโดยไม่มีหลักฐานสนับสนุน โดยคาดว่าจะหยุดสิ่งที่เรียกว่านักเก็งกำไรจากการพลิกคุณสมบัติเพื่อผลกำไรอย่างรวดเร็ว เกณฑ์อายุ 10 ปีไม่สามารถตีตราเป็นนโยบายต่อต้านการเก็งกำไรได้ แต่เป็นเพียง CGT แบบประตูหลัง
เช่นเดียวกับนโยบายลับๆ ส่วนใหญ่ CGT นี้มีความโปร่งใสและสอดคล้องกันน้อยกว่านโยบายที่ออกแบบมาเพื่อจัดการกับปัญหาโดยตรงอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
อ่านต่อ: ที่พักนักศึกษานิวซีแลนด์มีราคาแพงและอยู่ภายใต้การควบคุม — นี่คือ 10 วิธีในการแก้ไข
พิจารณากรณีสมมุติของเจ้าของบ้านโอ๊คแลนด์ที่ย้ายไปซิดนีย์เพื่อทำงานเป็นเวลาสองปี การขายบ้านในโอ๊คแลนด์นั้นไม่สมเหตุสมผลเนื่องจากต้นทุนการทำธุรกรรมสูงและความเสี่ยงที่จะลื่นไถลบนบันไดอสังหาริมทรัพย์เมื่อพยายามซื้อคืนในภายหลัง ดีกว่ามากที่จะเช่าในซิดนีย์ในขณะที่เช่าบ้านในโอ๊คแลนด์ด้วย
แต่ตอนนี้จะสร้างใบเรียกเก็บภาษีที่อาจเป็นไปได้มากในบ้านของครอบครัว อันที่จริงการคำนวณครั้งหนึ่งแสดงให้เห็นว่าสถานการณ์ที่เป็นไปได้ดังกล่าวอาจสร้างภาระหนี้สิน CGT เกือบหนึ่งปี — เพียงแค่ย้ายไปยังบ้านที่มีราคาใกล้เคียงกัน
เครื่องมือนโยบายทางเลือก
หากมีทางเลือกอื่นที่ดีกว่า พวกเขาจะไม่โกหกระบบภาษีที่สอดคล้องกันอีกต่อไป
เช่นเดียวกับมนต์อสังหาริมทรัพย์ที่มีชื่อเสียงของ “ทำเล ทำเล ทำเล” มนต์สำหรับนโยบายที่อยู่อาศัยของนิวซีแลนด์ควรเป็น “อุปทาน อุปทาน อุปทาน” โดยเฉพาะอุปทานในโอ๊คแลนด์
รัฐบาลชุดต่อมาได้มุ่งเป้าไปที่นโยบายทั่วประเทศเมื่ออัตราเงินเฟ้อของราคาบ้านพุ่งสูงขึ้นแทบจะเฉพาะในเขตเมืองและโดยพื้นฐานแล้วเป็นปรากฏการณ์ในโอ๊คแลนด์
หากไม่มีนโยบายที่จะปฏิรูปกฎระเบียบของภาคการก่อสร้างและเปิดที่ดินให้มากขึ้นสำหรับที่อยู่อาศัยในเมือง มีโอกาสเพียงเล็กน้อยที่ราคาบ้านในโอ๊คแลนด์จะมีเสถียรภาพในขณะที่แนวโน้มที่ขับเคลื่อนด้วยอุปสงค์ในปัจจุบันยังคงมีอยู่ ยิ่งไปกว่านั้น โครงการผู้ซื้อบ้านหลังแรกของรัฐบาลจะเป็นเพียงการเพิ่มอุปสงค์โดยไม่กระตุ้นอุปทาน
ด้วยวัตถุประสงค์ที่มากเกินไปและความน่าจะเป็นของผลลัพธ์ที่ไม่ได้ตั้งใจมากมาย นโยบายที่อยู่อาศัยของรัฐบาลจึงมีความเสี่ยงที่จะไม่สอดคล้องกันอย่างจริงจัง
